Walter Medizabal
Consultorio Jurídico

DEFENSA DEL INQUILINO EN ESTADO DE EMERGENCIA

Sábado 9 de Mayo del 2020 | 8:05 am

Doctor, soy inquilino y no puedo pagar el arrendamiento, ¿puedo recuperar el departamento si el propietario me desaloja en estado de emergencia?

RESPUESTA:

Con la Ley 30230 que modifica el artículo 920° del código Civil, la defensa posesoria extrajudicial es una protección legal de la posesión como ejercicio de poder de hecho, sin que necesariamente tengan algún título pactado o de ley, tengan que, la posesión es un derecho real principal de utilidad social y económica expeditiva por su carácter provisorio.

Si bien esta norma estimula las inversiones en el país, y de eso se trata cuando al propietario le proporciona una capacidad de recuperar ante un usurpador, por ejemplo, dentro de los 15 días de tomar conocimiento (antes tenía que hacerlo en forma inmediata del hecho), al margen de la acción penal. ¿Y en estado de emergencia?, nada más presente, porque, si opta por la otra defensa que es el interdicto, el Poder judicial no recibe demandas de esta pretensión salvo que las permita por plataformas electrónicas (para ello expeditivo la autotutela posesoria)

Pero, el caso no puede ampliarse al de un inquilino; porque si el propietario pretende accionar alguna de las dos defensas (de hecho y judicial) contra un arrendatario es que ¡no hubo desposesión¡, al contrario, si es que, el arrendador-propietario despoja al inquilino vía de hecho, allí cabe por el desposeído con título de arrendatario: la acción de autotutela o el interdicto de recobrar. No se podría legitimar la recuperación extrajudicial de un arrendador propietario contra su arrendatario, sin que este pueda defender su posesión o en su caso recuperar ¿Por qué? La norma determina que, los propietarios sí pueden hacerlo sobre sus predios sin edificación o cuando esta se encuentre en proceso de construcción contra los poseedores precarios de su inmueble Cuidado que es importante establecer que, el propietario tampoco puede ejercer la defensa posesoria cuando hay una sentencia consentida de usucapión a favor del ahora exposeedor (presente propietario).

En el caso del tradens (arrendador-propietario) y el inquilino (arrendatario-poseedor con título de arrendatario) mantienen una relación jurídica, por ende, el arrendador debe solicitar la restitución del bien ante el Poder Judicial vía proceso de desalojo; pero, no puede ejercer defensa posesoria extrajudicial ni judicial por interdicto que sí, cabe cuando el propietario evicciona de hecho al arrendatario, éste puede accionar las defensas posesorias. Sea cauto porque si pide la garantía policial, éste no le va a permitir acciones violentas, así sean proporcionales (es la realidad).