REQUISITOS Y TRÁMITES PARA EL DESALOJO NOTARIAL

Especialista detalla todo los pasos y así expulsar a morosos.

Sábado 11 de Mayo del 2019 | 8:39 am

En esta edición el abogado Walter Jorge Mendizabal Anticona, columnista de EXTRA, continúa explicando todo sobre la Ley Nº 30933 recién aprobada por el Congreso con el cual se logra el desalojo de inquilinos morosos.

¿Cuáles son los requisitos de la solicitud ante el notario?

Formalmente la Ley, establece los siguientes, en el artículo 6:

a) La solicitud de desalojo se presenta por escrito, señalando el nombre del propietario o el de aquel que tenga derecho a la restitución del bien inmueble, su domicilio, documento de identidad y firma; así como, el nombre del arrendatario, su domicilio contractual, de ser el caso, su número o copia del documento de identidad.

b) A la solicitud de desalojo se adjuntan los siguientes documentos:

El original o la copia legalizada del formulario FUA o de la escritura pública del contrato de arrendamiento, el cual debe cumplir con los requisitos establecidos en los artículos 4 y 5 de la presente ley.

El original o la copia legalizada de la carta notarial cursada al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y a su domicilio contractual, de ser el caso; mediante ella se requiere la restitución del bien inmueble por el vencimiento del plazo o por la resolución del contrato por falta de pago, según corresponda.

c) La solicitud de desalojo solo puede ampararse en las causales establecidas en el artículo 7 de la presente ley. Las partes pueden recurrir ante las autoridades competentes, a efectos de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

¿Qué pasa si el arrendatario se opone?

Si el notario de la provincia donde se encuentra el inmueble constata las causales de desalojo -vencimiento del plazo del contrato o incumplimiento del pago de la renta-. Debemos de indicar que el notario no ostenta la facultad de resolver una controversia, sino que solo constata la existencia o no de las causales. Y  claro si el inquilino se opone inmediatamente deja de tener injerencia el notario, convirtiéndose la divergencia en contencioso y no podría ser resuelto por el notario, simple es que  tiene “jurisdicción notarial”, dado el artículo 139 inciso 1 de la Constitución, el inciso regula la unidad y exclusividad de la función jurisdiccional que está a cargo del Poder Judicial y excepcionalmente del fuero militar y del arbitral.

¿Cómo podría verificar el notario una oposición válida?

La duración del contrato puede verificarse en el contrato ambas partes, donde las partes han señalado, a su vez en qué cuenta se deposita la renta. Si el notario verifica que no hay un abono, extiende un acta dando cuenta de que se ha cumplido esta causal. La ley señala que efectivamente hay una oposición válida solo si hay una prórroga del contrato o si se acredita el pago que el arrendador dice que no se hizo. Siempre hago hincapié que, en otro supuesto, no hay lugar a una válida oposición.

¿Qué sucedería si una tercera persona que no es parte en el contrato formula oposición?

Hay un vacío en ese supuesto, claro que un notario diligente aplicaría supletoriamente la Ley de competencia notarial en asuntos no contenciosos N° 26662,  especificando el artículo 6, que ante terceros, presentantes de oposición, ésta debe reunir los siguientes requisitos: i) interés, que puede ser económico o moral, ii) legitimidad, ser parte material de la relación jurídica contractual, por lo que una oposición formulada por tercera persona sin interés y legitimidad resultaría inadmisible.

¿Cómo podría salvarse este impase que el notario no pueda resolver controversias?

Simple, dotar a las notarías de una “jurisdicción notarial”, porqué el problema, se modifica la pared constitucional y así como la experiencias de la facultad del Notario en procesos no contenciosos –separación y divorcio ulterior, rectificación de partidas y sucesiones intestadas- ser osados jurídicamente, es más extenderlos a las Municipalidades.

¿Cuál es el trámite judicial de lanzamiento por desalojo?

Luego del procedimiento ante el notario, el arrendador formula una solicitud de lanzamiento dirigida al juez, con firma de abogado y adjuntando la tasa judicial respectiva, presentando a su vez el acta del notario y los anexos respectivos, esto es, copia legalizada del expediente notarial. En un plazo de tres días hábiles, el juez de Paz Letrado verifica los requisitos de la solicitud y emite la resolución judicial de lanzamiento, la orden de descerraje de ser necesario, y oficia a la Policía Nacional del Perú para la asistencia y garantía de la ejecución del lanzamiento. El ahora ejecutante, puede solicitar ante el mismo juez el pago de los costos y costas del proceso, así como los costos de los servicios notariales.

¿En la Ley hay especificaciones para el lanzamiento?

Formalmente indica la Ley 30933 que:

  1. Culminada la etapa notarial del procedimiento especial a que se refiere la presente ley, el interesado formula solicitud de lanzamiento dirigida al juez de paz letrado competente, con la autorización de letrado y el pago de la tasa judicial respectiva, para que sea trasladada por el notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente notarial.
  2. Dentro del plazo de tres (3) días hábiles de recibidas la solicitud del interesado y las copias legalizadas del expediente remitidas por el notario, el juez de paz letrado competente verifica los requisitos de la solicitud y emite la resolución judicial en la que dispone el lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble; así como, la orden de descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble. La resolución judicial es impugnable sin efecto suspensivo.
  3. El juez de paz letrado cursa oficio a la dependencia correspondiente de la Policía Nacional del Perú (PNP), para que en el plazo de dos (2) días hábiles contados desde el día siguiente de la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad, preste asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución judicial.
  4. Culminado el trámite de lanzamiento, el interesado podrá solicitar ante el mismo juez de paz letrado el pago de costas y costos del proceso, así como el de los servicios notariales derivados del desalojo, conforme a lo dispuesto en los artículos 417 y 419 del Código Procesal Civil en lo que no se oponga a la presente ley.

¿Aún pueden registrar al inquilino impago ante el registro de morosos?

Claro que sí, ya que el artículo 1 de la Ley 30201 creó el “Registro de deudores judiciales morosos”, que permite a solicitud del ejecutante registrar al arrendatario deudor en dicho registro, como medida de sanción y para alertar a otros potenciales arrendadores.

¿Qué defectos presenta la Ley 30933?

Que, no faculta al notario a resolver conflictos de intereses, limitándolo a una actuación de constatación de aspectos formales y la existencia o no de las causales de desalojo; para celebrar sus contratos de arrendamiento son muy formales, la bancarización que no permite a propietarios arrendar con la seguridad jurídica que propone la Ley dado que hay muchos lugares que no cuentan con financieras; la inobservancia del supuesto de la intervención de un tercero que pueda oponerse, dejaría sin carácter de poder desalojar rápidamente al arrendatario si se presenta una supuesta conviviente o hasta el padre que aduciría que es legítimo tercero por ser habitante del predio arrendado;  la inadecuada redacción del procedimiento notarial que indica  “El notario, con la respuesta del arrendatario…” debía decir “con o sin la respuesta del arrendatario…”; además de no haber contemplado en estos supuestos a los contratos con opción de compra, ni para el arrendamiento financiero.

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