EL ABC DEL DESALOJO NOTARIAL

Especialista explica al detalle todo sobre la Ley 30933, sus ventajas y procesos.

Viernes 10 de Mayo del 2019 | 7:10 am

La Ley Nº 30933 sin duda era una necesidad para normar un tema picante como el desalojo de inquilinos que vivían sin pagar en una vivienda alquilada. Pero muchos aún no conocen al detalle el tema, por ello el abogado Walter Jorge Mendizabal Anticona, columnista de EXTRA, le aclara muchos puntos al respecto.

1.- ¿Qué es la Ley de Desalojo con Intervención Notarial y Ejecución Judicial?

Establecido mediante Ley 30933, promulgado el 23 de abril de 2019, publicado en el diario oficial El Peruano el 24 de abril de 2019 con vigencia al día siguiente, fue titulado como “Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial”, se dice que, busca dar celeridad a los procesos de desalojo, por dos aspectos: falta de pago de los arriendos o vencimiento del contrato de arrendamiento.

2.- ¿Acaso hay otras finalidades implícitas?

Es que, el arrendamiento de inmuebles es una actividad que genera gran movimiento económico que, en realidad se le escapa al control gubernamental, ello conlleva a la preocupación a su formalización que a su vez reducía la carga procesal, problemas jurídicos, mejoraría la competitividad, brindaría acceso al sistema financiero, y sobre todo ampliaría la recaudación tributaria, y eso sabemos que hay una gran evasión del pago del impuesto de pago de primera categoría.

3.- ¿Cómo estas finalidades debajo de esta Ley es a favor del Estado?

Primero mencioné que, es la formalización del arrendamiento de inmuebles; otro es, el incrementar la recaudación tributaria, es que, la economía se ha retraído significativamente dado el gasto público por responsabilidad del mismo estado al incrementar la planilla gubernamental, léase por ejemplo ministerios y dentro del Congreso y ni qué decir del costo por programas sociales populistas; así mismo, el Estado trata de corregir distorsiones del mercado de arrendamiento dada la impuntualidad de pago, lógico un arrendador se enfrenta a  arrendatarios que no pagan la renta y que para desalojarlo debe contar con dinero para pago de abogados y costos del proceso  además de pagos por mantenimiento, arbitrios, el perjuicio a su salud por la preocupación y ansiedad, y más aún un Poder Judicial que demora en desalojar al inquilino moroso. Hago hincapié que, respecto a costos sociales, en ciernes tenemos el programa Renta Joven, por la cual el Estado necesitará fondos para un proyecto de ley aprobado por el Congreso el 11 de abril de 2019, y consiste –con el dinero de los contribuyentes y en perjuicio de la caja fiscal– va a subsidiar durante 5 años parte de la renta por alquiler de departamentos a personas de escasos recursos que tengan entre 18 y 40 años de edad.

4.- ¿Quiénes intervienen en este acuerdo para el desalojo con intervención del Notario y ejecución por el juzgado para el lanzamiento?

Las partes que debes ser personas capaces, el arrendador que puede ser el propietario, el representante legal, el administrador, esto es el que tenga legitimidad, aquí no entraría la figura del poseedor ilegítimo como es el caso del precario; también pacta el arrendatario quien también puede ser una persona con capacidad plena de ejercicio, téngase que, pueden ser personas naturales o jurídicas. Respecto a los extra acuerdo, tienen injerencia funcional legal el Notario de la provincia donde se encuentra el inmueble, así como el Juez de paz Letrado, también donde se ubica el predio.

5.- ¿Por qué no podría arrendar el precario?

El precario es la persona que posee un bien y la ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido. Téngase presente que, en un contrato de arrendamiento suscrito entre un precario como arrendador que, no estaría dentro de la Ley 30933, y es que podría arrendar un inmueble, ello gracias al cuarto pleno casatorio civil que, trajo graves falencias como es el otro caso –no el de precario- que, a los contratos que se vencía el plazo antes podían hacerlo ante el Juez de Paz Letrado y no podía ir en Casación –conllevando en promedio 2 años en demora del juicio- y dado el pleno casatorio, se convierten en precarios al remitirles la comunicación de vencido el plazo y devolución del predio arrendado, así causa perjuicio por dilatar más los procesos.

6.- Comparativamente ¿Cuál es la ventaja para el arrendador en el caso de un inquilino a quien se le vence el contrato?

Que, dicho arrendatario, no podría convertirse en precario porque se somete a ley 30933, por ende no podría ir en casación y demorar los más de 4 años que, duran en promedio, los procesos de desalojo ordinario.

7.- ¿Cuáles son los requisitos para elaborar el Contrato de arrendamiento con intervención del notario y posterior lanzamiento judicial en caso de incumplimiento?

Hago hincapié que solamente, los contratos de arrendamiento, dentro del marco de la Ley 30933, son por Falta de pago y vencimiento de contrato deben cumplir los siguientes requisitos llamados jurídicamente de procedibilidad y están detallados en los artículos 4 y 5 de la citada Ley:

  1. Individualizar inequívocamente el inmueble, especificando el inmueble cuidando que sea con la mayor precisión posible -área, lineros, piso, ubicación, dirección, etc-, por cierto la Ley no exige que el inmueble esté inscrito en la SUNARP ni que esté independizado, pero, si ello se da, entonces debe llenar el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble Destinado a Vivienda – FUA (Decreto Legislativo N° 1177, que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda). Lo recomendable es formalizar el contrato por Escritura Pública.
  2. Que, tanto arrendador como arrendatario, suscriban el contrato conteniendo una cláusula de allanamiento futuro mediante la cual el arrendatario se allana para la restitución del inmueble por vencimiento del plazo, o por falta de pago de la renta; claro que se debió establecer en la Ley a esta cláusula de pleno derecho como elemento natural; pero, ante ello se les presenta un modelo.
  3. Que, tanto arrendador como arrendatario, se someten expresamente mediante una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido en la ley 30933 ante la configuración de las causales de desalojo.
  4. Que, el arrendador con aceptación tácita del arrendatario, precisar el número, tipo y moneda de la cuenta bancaria donde se realizarán los pagos de los arriendos; se entiende que es obligatoria la bancarización del pago de la renta, cuidado que no se permiten los pagos en efectivo, con pesar indico que se excluye a los ciudadanos que radican en lugares donde no existen bancos.
  5. Tener en cuenta que, en el caso de contratos de arrendamiento celebrados antes de la vigencia de la ley 30933, las partes pueden acogerse a esta ley mediante una adenda cumpliendo con las formalidades y requisitos detallados anteriormente disposición complementaria transitoria única.

8.- ¿Cuál es procedimiento ante notario?

Se encuentran especificadas puntualmente en la Ley 30933, que son:

  1. Previo al procedimiento, el arrendador deberá remitir una carta notarial al arrendatario requiriendo la restitución del bien y señalando la causal.
  2. Se presenta una solicitud ante el notario de su elección adjuntando la escritura pública de arrendamiento y la carta notarial precitada.
  3. El notario constata que la solicitud cumpla con los requisitos de procedibilidad y documentos adjuntos.
  4. De estar conforme la presentación de los documentos, el notario notifica al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio señalado en el contrato para que dentro del plazo de cinco días acredite no estar incurso en la causal invocada en la solicitud.
  5. El arrendatario solo puede formular oposición acreditando:

i) Que el plazo del contrato ha sido renovado o prorrogado mediante documento que cumpla con las mismas formalidades del contrato primigenio,

ii) Que ha realizado el pago de la renta a la cuenta bancaria fijada en el contrato, mediante el recibo o constancia bancaria correspondiente, dicho pago debe ser de fecha previa a la recepción de la carta notarial de requerimiento de restitución del bien.

iii) El incumplimiento de las formalidades establecidas en la Ley 30933.

  1. Vencido el plazo para oponerse, el notario constata si configura o no la causal invocada en la solicitud.
  2. Por último, el notario extiende un acta no contenciosa dejando constancia del vencimiento del plazo del contrato o de la falta de pago de la renta y declarando la procedencia del desalojo.
  3. Es pertinente aclarar que, el acta constituye título de ejecución especial para proceder al lanzamiento, luego el notario remite copia legalizada del expediente al Juez de Paz Letrado.
  4. Si no se configuran alguna de las causales establecidas en la Ley el notario da por finalizado el trámite. Lo mismo sucede si las partes acuerdan la finalización del trámite.

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